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单靠共有产权房无法解决楼市深度顽疾
发布时间:2017-08-28 08:30:50 星期一   

    日前,北京市住建委会同市发改委、财政局等部门联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》,随后北京市住建委明确表示共有产权房属于产权类住房,可按照北京市相关规定办理落户、入学等事宜。这是在明确住房的居住属性背景下全国首次公开推出共有产权房管理办法,对解决夹心层特别是刚参加工作的青年人和中等收入阶层住房问题具有重大意义,是房地产长效机制的重要组成部分,其实践的经验预计未来将陆续在全国范围内推广。

    事实上,此次北京推出的共有产权住房是2013年推出的自住型商品房的“加强版”,最大的不同点是不再硬性规定政府与购房者产权比例,而是参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。这点有助于提高共有产权房产权比例的灵活性,使共有产权房能在区位优势更好的地段建设,加大让渡共有产权房的使用权力度。同时,此次公布的共有产权房对申请人资格、政府产权代持单位、共有产权房出租收益及退出等都进行了严格规定,目前看基本做到了定向发力,充分发挥住房的居住属性,将资本属性降至最低,并堵住了以往通过收入水平和户籍等条件申请经济适用房导致的高收入阶层住经济适用房的漏洞。

    回看自住型商品房在北京推广的四年,虽供应量有限但效果也比较明显,身边很多“刚需”只要一有自住房项目就去申请,如果不苛求地段,申请几次下来基本都可中签选房,而且由于其具有政府产权性质,基本不存在名下有多套房仍申请的案例。据统计,截止2017年6月,北京市累计实现自住型商品房供地7.55万套,已销售6.04万套,自住型商品房累计销售套数约占北京近三年新建住宅成交量的18%。从实施效果看,自住型商品房具备升级为共有产权房的条件。

    未来共有产权房供地预计将显著增加,而且优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域。北京市公布的数据显示,未来5年北京市计划供应住宅用地6000公顷,保障150万套住房建设需求。其中产权类住房100万套,租赁住房50万套;产权类住房中,商品住房约占70%;商品住房中,共有产权房和中小套型商品住房约占70%,接近50万套,这一供地水平将明显大于自住型商品房的供应量。

    回顾历史,2006年至今北京房价出现了十年翻十倍的高速增长,究其原因,2015年以前,主要是人口持续流入与商业银行信用快速扩张的结果。2006-2015年北京市常住人口累计增加590万人,年均增加超60万人。常住人口的快速增加势必提升住房需求,而这十年恰逢我国货币信用大幅扩张,广义货币M2由2006年末的34.56万亿,增长至2015年末的139.23万亿,增长超3倍;2016年北京房价的再次暴涨则主要源于商业银行信用快速扩张与居民加杠杆购房,住房的资产属性越来越超过其本身居住属性。2016年北京市新增银行贷款6059.4亿元,住户贷款占45%,同时北京市住户存款出现了罕见的同比少增163亿元,表明居民贷款购房意愿强烈。反观人口变化,北京常住人口增量2014年以来已呈逐年递减态势,2016年仅比2015年增加2.4万人。

    虽然在去杠杆不断深化的背景下,市场利率正在缓慢提升,一二线楼市已呈现降温态势,但楼市深层次问题不解,调控难言成功。住房资本属性愈演愈烈除了天量货币与人口增长的共同作用,另一个根本问题在于政府对中低收入阶层住房需求保障力度欠缺。1998年房改确定的低收入阶层住廉租房,中低收入阶层住经济适用房政策并未有效实施。究其原因,由于地方政府财权和事权不符,导致地方政府财政过度依赖土地出让,建设保障性住房动力不足。相关统计显示,近年来土地出让收入约占地方财政收入比例约占4成。而且,由于经济适用房具有完全产权,引来了很多高收入阶层造假申请,真正中低收入阶层却申请不到,使各阶层住房需求都涌向商品房市场。也正是源于此,商品房才有了炒作空间,因为大家都认为未来会有源源不断的刚需来接盘,但随着房价越来越高,而刚需的支付能力并未大幅提升,除了加杠杆别无他法。纵观全球各国经验,低收入阶层高杠杆购房的结果远期有日本房地产泡沫,近期则有美国次贷危机。

    结合楼市长效机制综合分析,未来将针对不同收入阶层将形成不同类型的房屋供给解决其居住问题。高收入阶层通过商品房解决,中等收入阶层通过共有产权房解决,中低收入阶层通过租赁住房解决。但如今房地产或者说是土地已成为经济运行的重要媒介,对地方政府来说,土地出让是解决其事权与财权不符部分的重要来源,地方基础设施建设融资很多也依赖于土地,共有产权房供给增加意味着土地出让收入减少;对企业来说,其向商业银行融资最重要的抵押品是房产,一些上市公司为了避免连续亏损退市只需出让几套一线城市的房产便可盈利;对商业银行来说,2010-2016年,中国住房抵押贷款占比总贷款从15%上升至21%;对居民来说,房子已成为占家庭总资产比例最大的部分,2014年中国居民房地产市值占居民总资产比重为53.8%,而同期美国为23.6%。

    综上,共有产权房通过共有产权的制度设计,已基本实现对中低收入阶层的定向发力,相对于经济适用房来讲属政策的巨大进步,其对抑制楼市投机炒作具有重大作用,但未来供给量提升会影响地方财政收入。站在房地产作为经济运行的重要媒介的今天来讲,单靠共有产权房显然无法解决楼市深度顽疾,仍需房地产长效机制有序推进。具体来讲,一是需要逐渐改革土地供给机制,开辟更多的土地供给如集体用地用于建设保障类住房;二是构建持续抑制居民投机购房和房企高杠杆拿地的金融机制;三是进行财税体制改革,逐步捋顺地方财权与事权,出台针对多套房家庭的房产税弥补地方因土地出让金下降导致的财政收入下降。

    只有相关政策做到环环相扣和有序衔接,才能让住房回归居住的根本属性并实现房地产行业去杠杆,否则,继续在房地产行业加杠杆最终无疑会导致发生系统性金融风险。

    (作者系青年经济学者)

来源:经济观察报    作者:    编辑:张泓
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