楼市才迎“小阳春”，中央再提“房住不炒”。受此影响，周一地产股重挫，昨日仍然是跌多涨少。对于地产股后期走势，市场激辩声四起。

地产股“闪崩”

周一，地产股出现“闪崩”。荣盛发展(002146)下跌幅度达到7.86%。首开股份(600376)、中南建设(000961)、华侨城A、万科A、粤泰股份、金地集团(600383)等多只个股跌幅均超过6%。昨日，地产股仍然是跌多涨少。

政治局会议对于“房住不炒”的再次定调以及住建部对部分房价波幅较大城市进行预警提示，被业内视为导致此次地产股大面积走弱的主因。新华社报道，中共中央政治局4月19日召开会议，会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

而据新华社4月19日报道，近期住建部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研。从调研情况看，房地产市场总体保持平稳，住宅销售平稳回落，房价基本稳定，市场预期趋于理性。但部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注。按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

鹤岗几万卖房启示

《金证券》记者注意到，在4月22日下午召开的某场电话交流会议上，中指研究院总部研究副总经理刘韧坚透露，今年一季度重点城市成交回调，但3月市场有明显回温迹象。2019年一季度重点城市月均成交面积2355万平方米，同比下降4.4%；3月成交面积2853万平方米，同比增长6.3%，“4月的数据仍然处于上升增长的空间里面，二季度明显表现比一季度好”。

在交流中，他表示，2018年11月以来房地产约束性政策锐减，12月以来极少部分城市调控政策出现微调。2019年一季度延续微调趋势，收紧性政策数量明显减少。从限购、限售两大主要调控方式看，众多城市中仅海口升级了限购政策。该机构判断，中央楼市调控总基调的变化是更加强调分类调控、因城施策，限购、限贷主体政策保持稳定，依然维持2018年政策的几率比较大，但其余政策微调概率增大，比如限贷政策有调松的迹象发生。

刘韧坚称，在金融政策方面房贷利率止增下调，“我们聊了几家一二线城市的银行，房贷利率有望调到基准利率水平，下半年市场会有回暖趋势。” 至于此前市场上沸沸扬扬的黑龙江鹤岗三万买一套房事件，他分析，当地人口流出多于流入，此前地方进行棚改改造，不少居民手上有几套房子，由于工资水平比较低，很多人把手头的房子拿出来卖。供应量大，却没人买，这不仅是鹤岗的问题，也是经济不发达、人口净流出的四线城市未来面临的问题。

地产投资逻辑生变

不过，从最新中央表态来看，市场人士的判断或许过于乐观了。

《金证券》记者注意到，数据显示，百城新建住宅价格2019年一季度累计涨幅前五城市为赣州、贵阳、南通、台州，超过4%，2018年以来累计涨幅超过20%的城市包括贵阳、常熟、绍兴、台州、北海、烟台、太原。

“类似预警或政策风险，确实会影响市场的交易和价格。此类楼市交易也会受到后续新的管控政策的影响，这个是会影响房企的资金面的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析。

银河证券也表示，政治局会议重提“房住不炒”对地产板块有一定情绪上的冲击，在楼市小阳春背景下政策边际宽松预期有所弱化，但同时会议也强调了落实好一城一策，对于部分房价上涨压力大的城市，会从严落实各项调控政策和措施；对于去库存任务重的城市要减少或暂停住宅用地供应，同时出台政策提振需求端。

华泰证券(601688)最新研报则称，由于2018年三季度前全国市场偏热，“因城施策”对于多数核心城市而言更多体现为“逐步收紧”。2019年，“因城施策”、“一城一策”可能才第一次体现出其真正蕴含的意义，即平稳房地产行业周期、防止大起大落、稳定房价。