2009年11月,货币供应速度达到近10年来的最高值(同比增长29.74%),而后增速逐步下滑。2019年7月,M2供应增速同比为8.10%。
货币供应量对房贷有重大影响。全国范围而言,房价涨幅的天花板已经划定了。当然,有些房产市场火爆的城市房价可能会超过货币供应量增幅,但大部分城市将受限于此。
四、房价的本质
房价的本质是一个货币游戏,房价=货币供应量/供给。
现在,我们的房贷有一个基准利率(4.9%),但国家会根据实际的经济情况进行调整,对房贷利率上浮和下浮来调控房贷总量。房贷利率就是房地产调控中最厉害的“看不见的手”。
房子是用来住的,真的不止是说说而已。
融360报告显示,2019年8月全国首套房贷平均利率保持上涨,达到5.69%,连续20个月上涨。报告认为,当前房贷市场政策偏紧,未来或继续低幅上涨。
历史经验:
1、房贷利率上浮,房价难出现上涨,因为这比限购还厉害。(没钱了,你怎么蹦跶)
2、房贷利率下调,房价或是止跌,或是上涨。(疯狂输血)
2015年,房地产去库存,银行甚至给利率打7折。
2015年和2019年的差距有多大呢?
举例五:
贷款条件:贷款总额100万,基准利率是4.90%,30年期等额本息。
1、房贷利息上浮20%,利率变成5.88%,还款利息总额是113万,月供5918元。
2、房贷利率下调30%,利率变成3.43%,还款利息总额是60万,月供4451元。很多买房人,因为买房需求迫切,没有细看房贷利息,更没有将过去几年的数据做对比,自然难以发现其中的猫腻。
现在要说结论了!
房贷利率下调的时候,要选择30年期等额本息,把房贷的好处用到尽;房贷利率上浮的时候,要选择20年期等额本金,少用利息高昂的房贷。
若房子所在城市,前景光明,要选30年期等额本息;前景黯淡,要选20年期等额本金。