主要针对独栋商品住宅、超过成交均价2倍及外地人购买的第二套房

　　程维

　　重庆市1月27日晚公布当地的房产税细则，征税对象主要针对该市主城区内的独栋商品住宅、超过成交均价2倍的高档住房，以及外地人在该市购买的第二套住房。

　　征税对象有三类

　　该细则称：“个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。”

　　当地对独栋商品住宅的定义是：“独栋商品住宅是指房地产商品房开发项目中在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。”这意味着在该市主城区内的集体土地上修建的独栋建筑，不在本次征收房地产税之列。也就是说，重庆主城区内的农民独栋建筑及一些“小产权房”性质的小别墅不在此之列。

　　该市的房产税政策出台后，在重庆市购买二手房也算“新购住房”。重庆市《关于进行对个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》称，纳入应税范围的“新购住房”施行之日起购买的住房，包括新建商品住房和存量住房。

　　《第一财经日报》记者发现，重庆市本次公布的房产税征收管理实施细则，没有将公司或企业单位拥有的独栋别墅纳入征税范围，只针对个人；另一个值得关注的是，重庆市没有将当地房产商开发的“联排别墅”划入本次的征税范围。

　　此外，此前当地官员披露的，“以200平方米以上为征税分界点之一”的征税对象界定标准，并没有在本次房产税细则中出现。这意味着，当地居民此前拥有的非独栋别墅或高档房房产，即使面积再大，也不纳入本次征税的范围。

　　不过这并不意味着该市未来会放过这些房产。

　　该细则第四条称：“未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。”这意味着该市为未来调整房产税征税范围埋下了伏笔。

　　重庆市在本次征收房产税时，还为拥有独栋别墅的人设置了一个免税面积，其中在本次征税前拥有的独栋别墅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。

　　免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。不过，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的“三无人员”的应税住房均不扣除免税面积。

　　税率最高1.2%

　　重庆市市长黄奇帆1月27日晚在该市开征房产税的新闻发布会上称，与全球其他地方相比，该市本次征收的房产税税率并不高。

　　该市对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。

　　在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。

　　黄奇帆1月27日晚说，目前美国征收房产税的税率，大致在1%~3%。

　　他1月25日在该市财税工作会上曾称，美国50个州中的房产税，最高到了3％，英国也有，“为什么这么定，这是有原理的，因为只要收到了3％，炒房的都没有了。”黄奇帆认为，“现在是人人炒房、人人炒股，莫名其妙，为什么会出现这种情况？归根结底，没有搞房产税，住房首先是用来住的，如果有房产税，现在的全民炒房的现象就会改变。”

　　不过黄奇帆也承认，由于影响房价的因素有住房的全面市场化、地方政府卖地价格拉高，财税政策不到位，供求关系失衡，以及货币政策导致流动性过剩、游资过多、闲钱过多等5个原因。仅仅期望一个房产税政策就能打压房价，是不现实的。

　　黄奇帆1月27日晚说，重庆市出台房产税的目的是调控房地产，该市主要通过大量投建政府公共租赁房，并在出售土地时控制住楼面地价不超过房价的三分之一，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，来全面调控当地房地产。

　　计价方式改变之辩

　　重庆市国土与房屋管理局曾在2010年底将商品房的计价标准由套内面积改为按建筑面积计算，此举是否会扩大应税面？

　　黄奇帆在回答《第一财经日报》记者的上述问题时称：“全世界的房地产买卖以建筑面积为准，中国从沿海到内陆都是这样，重庆以前也是建筑面积，有一段时间搞成套内面积，大家感觉下来面积大一点，多一点，说起来价格怎么划算一点，其实心理作用，一模一样。作为一个统计方式，全国同轨，都是一样的，不是比来比去不划算。重庆人大常委会纠正了我们原来的做法，市政府完全支持赞成，这件事对我们高档房产税计价是计量基础，但是它的调整不是为了房产税，是为了和国际惯例、国内惯例接轨。”

　　经查询，国内一些房产专家此前的观点是：“按套内面积计价是国际惯例。”本报记者还注意到，广州市2009年开始采用套内面积与建筑面积同步计价的方式。

　　不过黄奇帆确认，按照建筑面积计价，应税面是会扩大一点，但是由于征税面主要针对别墅和高档房，因此影响不大。

　　目前重庆市存量独栋商品住宅大致有3000多栋，这一应税面并不大。此外，当地每年2000万平方米的交易中，成交均价2倍以上的房子一般占10%，约200万平方米。

　　黄奇帆说，征收房产税这一项，将在2011年为该市新增约2亿元税收，这些收入将全部投入当地的政府公共租赁房建设。重庆市目前正试图通过推公租房的方式打破现有的住房全面市场化的困局，搞城市住房供应“双轨制”，30%~40%的中等偏下收入群体由政府提供的公租房和安置房予以保障。并计划2010年起三年内建成4000万平方米公租房，解决200万人住房困难问题。

　　不过这并不意味着该市的公租房建设缺钱，才想出收房产税这个招儿，黄奇帆说，该市投建4000万平方米公租房的1000亿元资金另有可靠的解决办法。