专家点评

资金扼喉毛利下降

地产走上金融化之路

浙江厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲认为，通过研读中报，宋都股份的年中表现颇能反映浙江楼市的现状，因为宋都房产上半年销售收入的77.28%都在浙江地区。

从宋都的半年报可以看到房产销售毛利率的大幅下降，这也折射了整个行业的利润率变化趋势。在2012年之前，整个房产业的毛利率普遍在30%左右，但是现在整体遭遇了下滑，房产的暴利时代已经过去。房地产的暴利已然成为过去。在宋都股份2014年半年度中，该公司上半年的房产销售毛利率只有18.71%，而在2012年，这个数字是47.72%。

毛利下滑的原因主要有两个，一是在限购限贷的调控政策下，大家都去做刚需市场，刚需楼盘的利润率必然不如豪宅，这也是万科多年来毛利率不高的原因；二是楼市价格没有大幅上涨，但房企的资金成本却越来越高。

一般来说，房企的资金来源主要有以下四个：自有资金、资本市场、银行开发贷款、地产信托和地产基金，其资金获得成本依次递增。但随着银行开发贷款的不断收紧，地产信托和地产基金正在成为房企融资的重要途径。

资金成本的高企成为房产公司的一大困扰，一些房产商开始自谋生路。如滨江集团在2011年成立了首只房地产股权投资基金。今年上半年，元上资产与广宇集团合作组建一家地产基金管理公司。房产开发商的金融化趋势正在变得越来越明显。

经济快评

房价暴跌不会直接带来好处

6月底，呼和浩特成为国内首个放开限购的城市。针对这个消息，我7月2日发表专栏文章《放开楼市限购已逐渐获得共识》。正如该文给出的判断，一个多月来，包括杭州在内的大多数城市已经放开或松绑房产限购。