供求关系依旧严峻

    尽管2014年下半年房地产市场呈现探底回升的势头，并且在四季度出现“翘尾”，但供大于求的基本面并未得到实质改变，进入2015年1月份以来，市场成交再度下滑。

    克而瑞的监测显示，2015年1月上半月，61个重点城市商品住宅成交954.9万平方米，环比大幅下滑22.3%，同比小幅下滑6.2%。市场分化进一步加剧：一线城市商品住宅成交环比虽下降，但同比大涨近32%，表现依然抢眼；18个二线城市上半月商品住宅成交量同、环比都出现大幅下滑，且分化明显，厦门、南京等城市环比跌幅都超过30%，而南昌、贵阳、呼和浩特等城市环比小幅下降，与2014年12月的高点基本持平；三四线城市上半月整体市场成交环比虽仍在下滑，但同比来看与2014年同期基本持平。

    克而瑞研究中心分析师朱一鸣表示，一般而言，临近年关（春节）都是成交淡季，但眼下离年关尚早，成交下滑一方面是受市场淡季影响，但更多是因为供过于求的市场格局并没有发生根本性改变，随着前期地方救市政策效应递减，信贷政策又止步不前，加之市场对经济发展信心不足，购房者信心下降，观望情绪上升。

    世联行的研究报告显示，截至2014年12月末，国内大部分城市的商品房去化时间仍超过15个月的警戒线，去库存压力不容小觑。这其中，一线城市除深圳外，北京、上海、广州去化时间均超过15个月。二线城市中多数城市的库存量仍处于2010年来的高点，像福州的去化时间达到18.4个月。多数三四线城市由于人口净流出的影响，库存高企，像湛江与温州的去化时间分别高达26.3与22.1个月，锦州的去化时间更是高达89个月。

    ■预测

    今年局部楼市存在向下调整风险

    1月29日，广东省房协发布2014年度广东房地产市场分析报告。报告指出，虽然有政策利好，但房地产企业资金、库存压力依然较大，预计2015年房价基本保持稳定，但局部市场存在向下调整的风险。

    这份分析报告指出：

    截至2014年期末，广东全省商品房待售面积5467.99万平方米，同比增长22.3%，待售面积均创下历史新高。从商品房销售额占到位资金比重情况看，2014年全省商品房销售额8461.84亿元，占当年到位资金的74.7%，为2006年以来最低水平，房地产企业资金压力较大，加速去库存，改善资金结构仍是重要任务。

    尽管截至2014年住宅市场供需总体处于基本平衡状态，但2010年以来持续超规模新开工量一定程度透支市场消费能力，且2014年近亿平方米新开工面积今年陆续进入市场形成供应，而市场需求难同步提升，今年仍是消化库存关键期。由于总体建设规模扩大，企业资金压力加重，在行业转型升级关键时期，为获得发展新机，也要求企业加速销售回笼资金。

    总体而言，随着行政干预退出，在稳健货币、积极财政政策刺激下，消费预期继续好转，市场或延续去年8月以来态势，全年市场保持谨慎乐观，住房价格维持稳定。对于库存消化周期较长的城市、企业，建议根据市场细分采用租售并举方式以加快存量房消化速度。

    2020年城镇住房将全面过剩

    进入21世纪以来，中国楼市进入高速发展期，然而现阶段城镇家庭户均已达到1套住房，住房全面短缺时代结束，这标志着楼市由“黄金时代”进入“白银时代”，转入下半场。

    为什么会做出这样的判断？同策咨询从房地产市场供求关系、住房需求人口数量变化以及未来国内楼市新的需求支撑因素等多个方面给出了答案。

    首先从市场供求关系来看，我国已由过去10年的供不应求转换为供需总体平衡阶段。粗略测算，我国1998年前的城镇存量住宅约为1.6亿套，加之1998－2010年间新增城镇住宅约为0.8亿套，因此2010年中国城镇住宅总套数约为2.4亿套。而根据人口普查数据，中国城镇家庭户2010年为2.1亿户，则户均住宅套数约为1.1套。考虑到1998年前很多城镇住宅属于砖混结构，折旧率较高因素，估算中国城镇住宅总套数调整数应为2.1亿套左右，家庭户均住宅套数约为1套，城镇住宅全面短缺的时代已经结束。

    其次从住房需求人口变化趋势来看，未来住房需求人口数量也在降低。中国在20世纪60－70年代之间和1985－1990年之间有两次人口出生高峰，假定20－50岁之间的人群为住房需求主力，那么预计在2030年前后，城镇住房需求的主体人群总量将达到顶峰，之后便加速回落。

    而从我国城镇化进程来看，在2020年之前，楼市需求仍然处于相对旺盛阶段。据了解，目前我国常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口城镇化率只有36%左右，不仅远低于发达国家80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平，还有较大的发展空间。而按照我国此前近10年来每年新增1700万城镇人口的速度来推测，以户均人口2.86人估算，未来数年内新增住宅需求数量仍然会维持在600万套左右。

    楼市下半场会何时结束？同策咨询董事长孙益功认为，拐点出现在2020年。这是因为预计2020年中国城镇家庭户均住宅将达到1.1套，按照国际标准，当户均住宅套数超过1.1时，城镇住房将全面过剩。