上市房企中报季近日落幕，业内盘点业绩时会欣喜地发现，踩“三道红线”的企业明显少了。换言之，上市房企的负债率下降了，现金充足率上升了。

回看一年前“三道红线”刚出台时，上市房企几乎全线飘红。据天风证券统计的50家上市房企中，红档企业足有14家，而绿档企业只有12家，其余排在橙档或黄档。时隔一年，绿档企业已突破20家。金茂、世茂、金辉、金科、宝龙……都是绿档房企的新面孔。

监管层设立“三道红线”，旨在督促企降负债，目的是降低金融风险。此方向是正确的，而且也得到了大多数房企响应。一年后的成效亦有目共睹。

另一个变化是，负债降了，现金流也优化了，企业利润率也随之下降了。港股半年报显示，内房股中仅17家毛利率同比上涨，占比仅20%。其余68家不同程度下跌，占比80%。

如果说“三道红线”好转是行业之喜，那么利润摊薄就是行业之忧。这一喜一忧之间，是有因果关系的。

由于新房采取的是预售制，因而房企往往可以做到拿地之后以最快速度预售，然后用回款拿新的土地，再开发新的项目。这样做的目的是摊低融资成本。这也就是“高周转”模式。但此模式背后是高负债和高杠杆。一旦市场转差，开发商就可能资金链断裂。

而“三道红线”的出台，以及相应的楼市调控的加码，正在迫使房企不得不放弃昔日引以为傲的“高周转模式”。一是房子卖得慢了，周转不可能快；二是银行监管严了，不给过多贷款。而企业为了生存，办法就只有两个：要么降价促销，要么变卖资产。

房企降价促销，其利润率一定会下滑。这就是“三道红线”与利润摊薄之间的关系。当然，一些企业“三道红线”好转是因为出售资产。如恒大，中报显示归属股东净利润为143.83亿元，同比增长119.2%，但同期已售的5个地产项目及非核心资产就达到92亿元。由此可见恒大降负债的决心。

在业内看来，降负债相当于减肥，减肥之后可以更健康，但降利润又类似于减少肌肉，后者并不健康。这是摆在房企面前的新课题。对于同一个难题，也有成绩不错的答卷。在中报利润榜里，毛利率排在前几位的名字都是“新面孔”，分别是汤臣集团（86.42%）、SOHO中国（81.87%）、九龙仓置业（69.82%）、合生创展集团（62.99%）。

汤臣是典型的“慢周转”房企，一个项目可以卖上10多年。他们在上海的经典项目汤臣一品10年前就卖到10万元/平方米，如今早超过20W+。由于早已锁定土地成本，房价涨得越多，利润率就越高。而排在汤臣后面的是SOHO中国和九龙仓，是两家以自持性商业地产为主的房企。近年来，商业物业的增值服务收益增长快，进而推高了利润。再后面的“新秀”是合生创展，实际上也是老牌房企，20年前与万科比肩。合生近年来多元化发展，住宅、商业办公、金融投资，全面开花。非住宅收益占比很高，代表房企发展的另一种趋势。

港派地产开发周期慢，资产负债率低，自持物业比重高。这种模式在2010年以后一度被“高周转”的模式超越，但在“三道红线”之后，又再度焕发青春。这就说明，没有永远领先的模式，只有适应环境的模式。在“房住不炒”的当下，追求财务稳健的“慢周转”或许正是房企转型的未来方向。