评论：“国五条”将如何引导房地产市场

    从2006年至今，数轮房地产宏观调控发下的文件无数，“国五条”不同之处在于，这是十八大后首个系统性楼市调控政策，各部委及地方政府如何执行，直接决定市场对房地产未来走向的判断。

    从短期来看，房地产股的政策风险仍将存在。虽然有机构在20日“国五条”出台后表示，市场流传的诸多版本并未在“国五条”中出现，地产股有望很快反转。但市场面并非如此，昨天，地产股指数继续阴跌，拖累大盘冲高回落。而根据笔者当时的判断，仅从“国五条”本身来看，就已经体现了四大特点，即级别高于预期、时间早于预期、范围广于预期、力度强于预期。

    据了解，此前相关政府部门表示，旨在抑制部分城市房价过快上涨的调控新政将在部分一线城市中展开，而“国五条”的出台，明显已经将调控层面提高，涉及的城市范围扩大。内容也由市场流转的二套房购房门槛提高、二手房交易税费增加，扩展到强化和扩大限购，扩大房产税试点等多个领域。

    另外，未来一段时间将是细则密集出台期，上至中央各部委，下至地方政府，还将陆续就“国五条”进行研讨。各地公布房价调控目标，就是一个已经明确的硬指标。而根据我们的了解，这个细则出台期很快就将到来，首当其冲的就是国家层面的调控细则。

    不过，长期来看，我们认为，地产股业绩基本面尚无大的风险。其理由有二：首先，尽管“国五条”针对的全国市场，但部分细则制定的权限将下放地方。一些楼市尚未明显回暖的区域，不会被强制性要求更严格的限购。接近政府部门的人士透露，目前决策层已经形成共识，楼市不能一刀切，该压的压，该扶的扶。因此，在尚处正常回暖期城市有大量土地储备和在售项目的房地产公司，或许2013年业绩将受益匪浅。其二，房地产业对经济的拉动意义对缓冲楼市调控起到至关重要的作用，这一点，同样是社会共识。

    既要稳增长，又要解决好住房的民生问题，这是考验房地产调控智慧的大课题，一直以来却鲜见良性的平衡。其中，说法多倾向于民生，现实多倾向于增长。这一次，是否有可能有所改变？

    “房价大幅下降绝不是调控者的意图，楼市达到稳定增长就是目标。”多位受访的房地产业内人士称。但即便是这个目标，似乎也难见实现。房地产企业以逐利为目标，供不应求的情况下，房企调价无法避免。而在上海、北京等地核心城区寸土寸金的供给局面下，新房大幅增加供给的可能性已经不大，因此一线城市主城区房价下行也几无可能。

    在此情况下，只有一种做法可以稳定住不断上涨的CBD房价，那就是从政策层面刺激投资性存量房源入市销售。其中，房产税如果能涉及存量房源将效果明显，官员财产公示或许也是反推供给的有效手段。但实际上，市场已经证明，这又是调控储备政策中最大的“难产”者。