华南Mall再战商业地产

    曾经被美国时代周刊誉为全球最大购物中心之一的东莞华南Mall，日前重新开始招商。而在经历了多年的大面积空置后，现在的华南M all悄悄把“建设世界级购物公园”的宏大目标变成了“立足万江、辐射东莞”。

    新华南M all的投资商东莞北大资源商业管理有限公司总经理高铁栓在接受《经济参考报》记者采访时表示，当北大资源重新接手这个项目，最重要的就是吸取教育，不要再走华南m all做过的错误路线。

    2001年，定位于中世纪文艺复兴的购物公园，号称世界最大购物中心的华南mall开始筹备，2003年开盘，总面积达到45万平方米。

    “在2003年全国商业地产刚刚起步的时候，这个项目的规模和目标是确实是空前的。项目的设计公司是美国团队，完全按照美国购物公园的设计来规划，结果却遭遇到水土不服。”高铁栓介绍。

    事实上，这个40多万平方米的巨无霸综合体，当初设计时甚至没有烟道和煤气管道，无法做餐饮。“美国是冷餐和电烤类居多，和中国的餐饮习惯完全不同，这种美国团队的设计也完全不符合中国的国情。”

    而在高铁栓看来，华南M all失败的最大问题在于定位过高。规划世界级的购物中心，必然需要世界级的奢侈品和名牌，但当初的经营团队完全没有考虑到：东莞夹在广州和深圳两大都市之间，距离香港也只有两个小时的车程，本地高档消费外流，奢侈品几乎没有市场。“当初的开发商并没有注意到，东莞的G D P在全国二线城市排名前列，但是零售额大致只有一个县级市的水平。

    而事实也证明了这种“想当然”的后果：在正式营业几年之后，华南Mall的空置面积超过36%，成为商业地产有名的烂尾楼。

    随后，最开始的开发商撤离，项目的接手者变成了北大资源集团。

    去年10月，华南Mall启动重新招商，面积5 .3万平方米，加上原有开业的30 .6万平方米，整个项目的开业面积达到37万平方米，空置率下降到17 .7%的“正常水平”。尽管如此，相对于华南Mall的巨大体量，17 .7%的空置率换算下来还有8万多平方米的面积，接近于一个新的大型购物中心。

    华南Mall走过的弯路，正在一些其他地方复制。而根据研究机构世联地产的统计，中国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的四倍。一些地方政府的建设城市综合体的正式计划仅仅是所有计划当中的一部分，下属的地方往往会根据上级部门的规划搭车，自行培育更多的项目。中国西南某省，省级规划的综合体项目129个，而各地自行纳入规划发展的项目是这个数字的两倍。

    中国房地产协会副会长顾云昌表示，城市综合体的多样性，是城市功能完善，增强公共服务的主要窗口，地方希望通过城市综合体，带来更高的G D P。但是，由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，后果则不堪设想。因此，专家建议，一方面，应合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险；另一方面，从抓运营管理着手提高质量，预防城市“黑洞”的形成。