从举牌到换届新万科有看头

    今年以来，A股上市房企股价表现与香港上市的内房股差距颇大，一弱一强，形成鲜明对比。

    但昨天，万科A(000002)收盘大涨9.12%，盘中还一度触及涨停，带动A股房地产开发板块集体发飙。H股万科企业(02202)昨天也大涨逾9%，凭借于此，万科的总市值再度突破2800亿元。

    笔者认为，万科股价上涨的动力已由股权纷争时期的“举牌价值”，转变为郁亮接任王石成为新掌门人的“换届价值”。之前股价的上涨主要是因为举牌方的强力买入，近期股价的上涨则是市场对新万科前景的看好。

    观察K线图可以发现，从2015年底到2016年底的一年时间里，万科A股价波动很大，其中明显有两波强势的上涨。第一波是因为宝能系的5次举牌推动，大涨后万科停牌应对，在披露与深圳地铁重组方案复牌后连续大跌。第二波是恒大的介入，大举买入后，万科A股价达到历史最高位置。

    这两波大涨，体现的是万科A的举牌价值。即便是体量已经很大的万科，在举牌资金与其他追捧资金的共同推动下，股价连续涨停也是可以做到的。

    然而，到了2016年底，万科股权纷争中的各方博弈进入白热化，后来恒大发声无意万科控股权，宝能也没有再买入的迹象。两大举牌方都不买了，举牌价值消失，万科A便开始下跌了，而且是大幅度的下跌。

    深度调整后的万科A，横盘了很久。即便公司原第一大股东华润将持股溢价转让给深圳地铁也没引起多大的波澜，之后主要力量都平静了，市场表现也就比较平淡。

    直到恒大将所持全部股份折价转让给深圳地铁，后者正式成为第一大股东，万科A的股价出现明显波动，此后不久还出现了连续两个交易日涨停的情况。深圳地铁当时表示，将依法依规推动万科董事会换届工作。

    万科A近期又重拾涨势，一个重要的因素便是换届工作完成了。新一届的万科董事会，深圳地铁、万科管理层各占3席，宝能方面放弃提名，股权纷争正式大结局。近期股价的上涨，可以说是市场对新掌门人郁亮的认可，体现了万科的“换届价值”。

    郁亮，深耕万科多年。此前长期担任总经理主导经营，但是从公司二号人物升至一号人物，还是给万科带来了明显的改变。

    在年度股东大会的前一天，万科551亿元大手笔竞得广信资产包。股东大会当天，王石谢幕讲话中特别提到此事，赞叹“精彩”。这句称赞，是对接任者最高的赞赏。

    而且郁亮正式上任后，万科拿地、投资非常积极，老牌龙头房企焕发了新活力。7月份，万科新增项目25个，合计耗资220亿元。8月份势头不减，万科新增项目29个，耗资超过300亿元。万科还参与收购亚洲最大的物流地产巨头普洛斯(GLP)，投入约169亿元。

    在中国房企龙头之争中，万科的主要对手恒大、碧桂园的野心不小。恒大去年在销售金额上完成了对万科的超越，成为新的行业第一，今年又主动调整策略，图谋更大成就。碧桂园今年前8个月的销售金额位列行业第一，全年销售目标也调高到了5000亿元。

    郁亮肩上的担子很重，但市场的认可将给予他强力的支持，换届之后的新万科有看头。