商报讯（记者 楼志文）还有一个多月，2011年即将结束。明年1月1日后，5年期以上商业房贷基准利率会达到7.05%，由此，不少购房者急着想还房贷。银行理财师表示，大家应根据各自不同情况来决定是否提前还贷，不能盲目跟从。

　　四种情况不宜提前还

　　并不是所有的购房者都适合提前还贷的。理财师指出，已享受7折至85折优惠利率的房贷最不应该还。以100万元20年期等额还本息贷款为例。 部分客户按照今年调息前5.94%的基准利率打7折计算，每月月供为6463元，明年1月1日后，这部分客户还能按新的基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元。“这点钱对借款人日常生活不会造成什么影响。在目前首套房贷款利率都比基准利率高的态势下，提前还款并不合适。”

　　对于还贷时间较长的房贷者也不适合。理财师解释，经过测算，等额本金还款期过1/3 时，其实借款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。

　　同样的，等额本息还款已到中期的房贷客户也不宜提前还。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金。

　　最后，理财师特别提到了对于投资能力较高的房贷客户而言，如果有渠道或者能力将自己的投资收益锁定在10%左右，远远高于贷款利率的其实也不着急着提前还。

　　提前还贷注意三个问题

　　不过针对房贷利率按基准利率执行的购房者而言，提前还款还是较为划算的。比如眼下按基准利率的还房贷客户目前执行的利率为5.94%，每月月供即为7129元，执行7.05%的贷款基准利率后，这部分客户每月月供为7783元，两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元。这之间差得还是较多的。

　　当然提前还贷也有几个问题需要注意。“ 首先应先看清贷款合同中有关提前还贷的条例，看合同时注意提前还贷是否须交一定的违约金。或者可以直接咨询银行，在实际操作中不同银行可能有不同的条例。其次，应准备相关文件，如身份证、借款合同到银行办理审批手续。同时要及时退保及解抵押。最后，一定不要忘记退保及解抵押，贷款人提前结清全部尾款后，银行会出具结清证明，借款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和发票，打电话给相关保险公司，预约退保即可。借款人在办理贷款时，银行都会办理抵押登记。如果结清贷款的话，一定不要忘记去解抵押这个环节。”上述理财师建议。