资金链断裂、兑付危机、信贷收紧、限购限贷、政策调控……将这些关键词拼凑在一起，在人们的脑海里自然会冒出这样一个词——房地产。就当人们对房地产投资有些感冒的同时，部分“激进”的信托公司却没有收缩对房地产领域的投资。据用益信托统计，2014年截至5月底，信托公司共发行集合类房地产信托487款，规模1204.8亿元，平均预期收益率9.7%。在2013年同期，房地产信托共发行403款，规模为1181.6亿元，平均预期收益率9.65%。在这些信托产品中，时有中小信托公司的身影出现。值得注意的是，近期中小信托公司所发的多个项目收益率均超过平均水平，多在11%以上。

中小信托地产项目超过11％

近日，几个中小信托公司在售的房地产信托产品预期收益率最高超过11%。

这些在售项目中，收益率最高的一个是万向信托的“山西王府井集团项目集合资金信托计划”。该产品发行规模为3亿元，续存期限2年，信托资金计划投向大同恒翔房产的王府井百货商场装修和后期工程款支付。

信托计划实行分段收益，投资额在100万-300万，预期收益10%；投资额在300万-600万，收益率为11.2%；投资额在600万以上，收益率11.5%。

类似的项目还包括，民生信托的双流县项目，浙江金汇信托的“汇业17号”杭州市项目等。

其中，民生信托“锦盛12号”集合资金信托计划，募资规模3亿元，续存期限2年，认购金额在100万-300万元之间，预期收益率9.5%；但认购金额在300万元以上，预期收益率则上升至11%。

该项目资金投向四川省成都市双流县“宏达世纪丽景”项目（一期）开发建设，融资方为成都宏达众成房地产开发有限公司。

浙江金汇信托“汇业17号”贷款集合资金信托计划，预期募资2.15亿元，续存期限同样为2年，信托资金将用于向瑞嘉房产发放信托贷款，用于其“瑞嘉·容园”住宅项目一期工程后续开发建设。

预期收益上，认购金额100万-290 万，收益率10%；300万-990万，收益率11%；认购金额超过1000万，收益率可以达到11.3%。

相关产品风险很大

在一个房地产项目里，融资方的成本通常在18%-20%，最近一段时间因为融资不如以前容易，融资成本还在继续上涨。如果项目所在地区欠发达，信托公司能够获得的利润则更多。从上述几个高收益项目来看，项目地点位于三线城市，或二线城市的县城地区。这些地区本身非房地产业发展十分有利的地区，在这些地方的项目对于融资方来说，要付出更高的融资成本，反映到信托方面，为了吸引资金，会相应提高收益。

从利润驱动的角度，这类信托公司热衷于发行房产信托无可厚非。以万向信托为例，根据2013年年报，其管理信托资产中，投向房地产领域的资产占比22.32%，浙江金汇信托房地产领域信托资产占比29.62%，而杭州工商信托管理信托资金中75.44%都投向房地产领域。

但是对于集合资金信托项目来讲，信托公司获得更多利润的同时，也会承担更多的风险。而这些中小信托公司地产项目的融资方几乎都为地方性民营房地产企业。相对于大型房企，中小房地产企业抵御市场波动的能力偏弱，更容易出现资金链断裂的现象。