地下商业模式危局

    从2013年起，人和商业的多个项目停滞和延期。2014年度的财报显示，这些计划在2012年完工的项目，包括重庆巴南项目一期、重庆大渡口项目一期、辽宁锦州项目一期和东莞虎门项目一期，被调整延期到2014年，但实际这些项目还处在项目储备和在建项目名单中。

    人和商业由戴永革家族创立，1992年哈尔滨人和公司在哈尔滨建设“地一大道”一期，通过出租商铺或者转让经营权的方式获得商业回报。这在业内被称为“防空洞”模式。“一招鲜”的商业模式开启让人和商业迅速创造出业界神话。2008年10月22日，人和商业逆势登陆香港股市，融资30亿港元。

    人和商业的一位非独立执行董事曾表示，由于地下人防工程的开发属于公益工程，未被归类为房地产开发，其开发的项目也就不受诸多适用于房地产行业的法律、法规、税收或政策的限制，无须支付土地出让金及土地增值税，大大降低了开发成本，再加上地下商业的运营成本相对比较低，因此利润非常可观，人和商业的毛利率长期保持在70%以上。

    2008年之后，“防空洞”商业模式被迅速复制到哈尔滨、沈阳、武汉、广州、黑龙江大庆、江西赣州等地。至2014年底，人和商业运营的商场有22个，运营面积总建筑面积122万平方米。可出租营业面积为83万平方米。

    如今，人和商业不得不为高速扩张付出代价。

    人和商业资金收入来源，一个是经营权转让收入，一个是租金收入。由于人和商业开发的“防空洞”没有土地使用证，这让人和商业无法通过土地抵押获得银行贷款。建设所需资金只能通过经营权转让和物业租金收取，或者通过发债融资解决。

    值得一提的是，人和商业在过去三年里通过高息票据募集的近9亿美元资金，将在2015年至2016年集中给付。其中2015年到期的3亿美元优先票据年利率高达11.75%，2016年到期的6亿美元优先票据利率高达13%。这些借款利息就足够成为压在人和商业身上沉重的负担。

    从2013年起，人和商业的多个项目停滞和延期。2014年度的财报显示，这些计划在2012年完工的项目，包括重庆巴南项目一期、重庆大渡口项目一期、辽宁锦州项目一期和东莞虎门项目一期，被调整延期到2014年，但实际这些项目还处在项目储备和在建项目名单中。

    3月26日，人和商业公布2014年度财报，报告期内人和商业年度亏损高达17.14亿元。这已是人和商业连续两年巨额亏损，2013年度人和商业就曾亏17亿元，两年累计亏损已达到34亿元。一面是业绩巨亏，资金链吃紧；一面却是高管套现和高薪酬。2011年前后，人和商业先后动用上市募资的钱，购买两架商务飞机。在人和商业上市前融资中，人和商业的实际控制人戴秀丽将21.5亿元套现。2009年公司上市后，戴秀丽通过减持10亿股，套现18.6亿港元。

    让人不解的是，公司董事长戴永革在公司巨亏的情况下，一直领取较高的酬金报酬，2010年为6754万、2011年为4069万、2012年为4017万、2013年为3190万、2014年为3190万。这让戴永革一度排进港股十大高薪高管之列。

    虽然人和商业经历了2009年的发展，2009年全年的营业收入高达41.6亿元，实现净利润40.37亿元。然而从2011年起，人和商业的营业收入基本呈现逐年下滑趋势，2011年为22.4亿元，2012年跌至6.88亿元，2013年继续下跌到5.47亿元，2014年略有企稳，实现营收5.55亿元，跟2009年相比，降幅高达86%。

    人和商业描述过去的一年：“鉴于宏观经济和资金限制，本集团自2013年起，一直放缓扩张步伐，并在新项目开工建设上采取审慎措施，因此，于回顾年度（2014），本集团的物业组合并无新增购物广场，亦无新项目开工。”

    如今，人和商业地下商业神话已戛然而止！但新的收购计划，却在刺激着公司股价异军突起，是要创造新的神话？还是精心编织梦幻前景？

    另一方面，那些曾经在前三期项目中收获盆满钵满，如今因四期项目收益无法兑现而“反目”的业主，是否也应该自省一下高收益背后的风险，毕竟天下没有免费的午餐。