6月23日，保监会发布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定自7月1日起未来两年，在北京、上海、广州、武汉进行“以房养老”试点。

    “以房养老”作为我国养老新方式的探索，其实已经酝酿多时。但此次保监会虽然郑重其事，显示了推进此项探索的决心，却依然流露出浓重的谨慎意味。坦率说，这份指导意见与其说展示了以房养老的广阔前景，不如说让人感到了不小的疑虑。

    以房养老提供的想象空间巨大不必否认。但站在不同的角度，它是否是一个诱人的蛋糕却另当别论。许多人已经看到，以房养老面临的显著障碍，在于这种养老方式有悖于人们的传统观念。中国老人习惯于把房产留给子女，而不是抵押给保险公司。而无论对于老人还是子女来说，以房养老尽管可以减轻他们的养老负担，可一旦失去对房子的最终处置权，则无异于丧失了一大笔财产，这是他们情感所无法接受的。

    其他的，诸如房子的价值如何确认、房子增值收益如何分配、70年产权期限如何处理，都是目前难以解决的问题。这些问题如果没有相对明确的解决办法，养老的需求方，或者说卖方，也就很难把养老需求转化为对“以房养老”的需求。对他们来说，这些未明之处都是巨大的陷阱。

    同样，这些问题也是买方，也就是保险公司的风险所在。目前来看，“以房养老”即便算个生意，恐怕也是一个微利的买卖，还带有一定的公益色彩。但是，就算保险公司不得不考虑其公益性，它自身说到底也是一个市场主体，是一个以逐利为最终标准的经济动物。如果“以房养老”对保险公司不能带来可持续收益，或者说获得收益的成本过于高昂，它不可能有充足动力去创新“以房养老”的产品设计。

    实际上，保监会的指导意见已经从保险公司的角度去尽量考虑规避风险。指导意见明确规定，投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。这一条看似符合需要养老的实情，但其实比较苛刻。单凭这一条就让人感到，“以房养老”很可能是把房子贱价给卖了。但保险公司肯定不会这么认为，它其实把房产存在的贬值风险给考虑进去了。

    保监会的指导意见自然不可能过细，但如果具体实施的保险公司设计“以房养老”产品，则有可能出现让人意想不到的条款。“以房养老”此前曾在北京等地试点过，但效果非常不理想。据同策咨询研究部总监张宏伟介绍，那些试点的银行和保险公司为规避风险，对以房养老的群体“挑肥拣瘦”，如养老人本人须年满55岁，累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年等。

    这些条款尽管苛刻，但从商业的角度却也无可厚非。养老自然有社会保障的成分，但只要推向市场，它就是一门生意，就必须遵循商业的规律。以此来看，目前“以房养老”最大的风险，就在于市场规则的不确定性。这些不确定因素，有些是属于市场本身，而有些，则是受制于当前政策。